Die neue Besteuerung beim Verkauf von Grundstücken

Innsbruck – „Die neue Grundstücksbesteuerung trifft den Normalbürger, der seine Wohnung oder sein Haus verkauft und diese mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat, auch in Zukunft nicht“, sagt AK-Experte Klaus Schönach. Auch Häuslbauer, die ihr Haus als Bauherr selbst gebaut haben, seien zusätzlich (zumindest was das Gebäude betrifft) befreit. Da noch zahlreiche weitere Ausnahmen bestehen, sei es aber fraglich, ob die geschätzten Einnahmen von 2,1 Mrd.  € (von 2012 bis 2016) erreicht werden können.

1Für die Wohnsitzbefreiung sei Voraussetzung, dass man zwischen der Anschaffung und dem Verkauf mindestens zwei Jahre im Objekt mit Hauptwohnsitz durchgehend gewohnt haben muss oder fünf Jahre durchgehend in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf. Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes sei Voraussetzung für die Befreiung.

2Auch ein selbstgebautes Einfamilienhaus, das man als Bauherr errichtet hat, sei befreit – ohne Wohnsitzbegründung. Das gelte aber nur für das Gebäude, nicht für Grund und Boden. Entschädigungszahlungen für behördliche Eingriffe und Enteignungen durch die öffentliche Hand seien ebenfalls von der Steuer befreit.

3Als generelle Bemessungsgrundlage für die neue Immo-Steuer gilt laut Schönach der Gewinn aus dem Veräußerungserlös von Grundstücken abzüglich den Anschaffungskosten und davon 25 %. „Der Gewinn kann ab dem 10. Jahr ab der Anschaffung um einen jährlichen Inflationsabschlag von 2 %, höchstens jedoch 50 %, vermindert werden.“ Die Anschaffungskosten können um einen Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand und die Kosten der Selbstberechnung der Steuer erhöht werden. Als Grundstücke bezeichne man auch die auf dem Grund befindlichen Gebäude und Rechte, z. B. Baurechte.

4Als Altvermögen bezeichne man jene Grundstücke, die bereits vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden. Bei Schenkung und Erbe werde auf den Anschaffungszeitpunkt des Schenkers oder Erblassers abgestellt. Bei diesen Grundstücken können die Anschaffungskosten im Schätzwege mit 86 % angesetzt werden und der Steuersatz von 2 % ergibt dann 3,5 % des Veräußerungserlöses (25 % von 14 % Gewinn ergeben 3,5 % des Verkaufspreises). Ein Inflationsabschlag sei hier nicht möglich.

5Werden Grundstücke verkauft, die nach dem 1. April 2002 angeschafft wurden, können die pauschalen 3,5 % des Veräußerungserlöses nicht mehr angesetzt werden. Es gilt der Gewinn aus dem Verkauf abzüglich einem etwaigen Inflationsabschlag.

Beispiel: Ein Haus, das am 30.5.2004 zu 300.000 € Anschaffungskosten erworben wurde, wird am 30.5.2024 für 400.000 € verkauft. Für zehn Jahre kann ein Inflationsabschlag von gesamt 20 % berechnet werden, der Gewinn von 80.000 € (100.000 € abzüglich 20 %) ist mit 25 %, das sind 20.000 €, zu versteuern. Wurde das Haus zumindest zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, fällt keine Steuerpflicht an, so Schönach.

6Umwidmungen von Grundstücken seien ebenfalls Gegenstand der Besteuerung. Die neue Steuer sei keine Widmungsabgabe, da die reine Umwidmung von z. B. Grün- in Bauland nicht Besteuerungsgegenstand ist, sondern erst ein anschließender Verkauf. Bei Verkäufen von Grundstücken, die nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurden, seien die Anschaffungskosten mit 40 % des Verkaufspreises fiktiv angesetzt, das bedeute einen Steuersatz von 15 % vom Verkaufspreis (60 % Gewinn mal 25 % Steuer). Beispiel: Ein Landwirt, der ein Grundstück 1987 geerbt hat, eine Umwidmung jetzt durchführt und es dann verkauft, zahle 15 % vom Veräußerungserlös.

7Ab 2013 wird es Pflicht, dass nur noch Rechtsanwälte und Notare die Abgabenerklärungen durchführen können. Diese müssen die Steuer bis zum 15. des zweitfolgenden Monats an das Finanzamt abführen. (va)