Immobilien - Gründerzeitvillen sind oft Ladenhüter

Wien (APA) - Die Verkäufer von Gründerzeitvillen in Wien erzielen nicht mehr die Preise, die sie sich vielfach erhoffen. „Bei Objekten im 19., 18. oder 13. Bezirk sind die Vorstellungen teilweise schon recht überzogen“, stellte der Präsident des österreichischen Maklernetzwerks Immobilienring IR, Georg Spiegelfeld, am Mittwoch vor Journalisten fest. Die landläufige Obergrenze sieht er bei 4 bis 5 Mio. Euro.

„Bei allem, was preislich darüber liegt, tun wir uns beim Verkauf schon sehr schwer“, berichtete der Immobilienexperte. Die Eigentümer hingegen meinten häufig, ihre Villa in Döbling, Währing oder Hietzing wäre um 30 bis 40 Prozent mehr wert als der Makler feststelle. „Wir empfehlen oft, ein unabhängiges Gutachten machen zu lassen“, sagte Spiegelfeld. Das schaffe Objektivität und Transparenz.

„Da viele Häuser von den Abgebern überbewertet werden, stehen auch viele leer“, berichtete Spiegelfeld. Die Objekte aus der „Jahrhundertwende“ befänden sich seit Generationen im Besitz von Familien und seien meist keine Luxusvillen. Vielmehr seien sie angesichts der hohen Instandhaltungs- und Betriebskosten oft stark sanierungsbedürftig. „Da muss man eventuell zusätzlich zum Kaufpreis noch 2 bis 3 Mio. Euro reinstecken“, gab Spiegelfeld zu bedenken. „Da kommt man in Größenordnungen, wo es wenig Interessenten gibt, die sich das leisten wollen.“

Eine große Zahl dieser Häuser entspreche nicht den heutigen Wohnstandards. Vielfach mangle es an Raumklimatisierung oder Barrierefreiheit. Damit seien eben nicht die gleichen Erlöse erzielbar wie für eine topsanierte oder neue Villa in der Nachbarschaft.

Die Wünsche der Verkäufer hinkten der Realität oft drei bis vier Jahre hinterher, als noch mit dem intensiven Interesse vonseiten russischer Käufer spekuliert wurde. „Natürlich gibt es auch preisliche Ausreißer nach oben, wo für eine Villa 20 Mio. Euro bezahlt werden, nur die sind halt selten“, betonte Spiegelfeld. Da müsse es vonseiten des Käufers schon starke Beweggründe geben - „etwa, dass die Mutter oder der Urgroßvater dort lebte oder dass ein Nachbar unbedingt ein Grundstück dazuerwerben möchte“.

Doch auch bei Eigentumswohnungen legt der Käufer nicht nur höchsten Wert auf die Lage, sondern auch auf die Qualität der Ausstattung. Bei den Angebotspreisen für Wohnungen ortet Spiegelfeld im Vergleich zu den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreisen derzeit ein Delta von im Schnitt 25 bis 30 Prozent. Im Top-Segment in Wien gelten innerhalb des Gürtels meist 10.000 Euro pro Quadratmeter als magische Obergrenze, außerhalb des Gürtels 7.000 bis 9.000 Euro und in Hietzing bzw. Döbling 8.000 bis 10.000 Euro.

Die Ausreißer, wo im 13., 18. oder 19. Bezirk 14.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter angeboten würden, stammten aus einer Kalkulation, die noch in den vergangenen Jahren gemacht wurden. „Die seligen Zeiten sind für die Anbieter ein bisschen vorbei - da rechnete man noch mit den Russen“, so Spiegelfeld.

Auch in Salzburg sei das Top-Segment „sehr schwierig geworden“, konstatierte der Vizepräsident des Immobilienrings, Andreas Gressenbauer. „5.000 bis 7.000 Euro sind noch zu verkaufen, bei 9.000 Euro pro Quadratmeter wird die Luft sehr dünn.“ Da sich die Grundstückspreise in guten Lagen jenseits der 1.000 Euro pro Quadratmeter bewegten, seien die Kaufpreise für Immobilien entsprechend schwierig geworden.