Immofinanz „wechselt auf Überholspur“ - CA-Immo-Fusions-Update kommt

Wien (APA) - Weitere Verbesserungen beim Immo-Portfolio und den Finanzierungskosten meldet die börsennotierte Immofinanz fürs erste Halbjahr, und der Vorstand hat noch mehr vor: „Es ist Zeit, dass wir auf die Überholspur wechseln“, sagte CEO Oliver Schumy am Mittwoch. Man sei auf Kurs, etwa auch bei dem bis Jahresende geplanten Verkauf des Russland-Geschäfts, Voraussetzung für eine Fusion mit der CA-Immo.

Man stehe in fortgeschrittenen Gesprächen mit Kaufinteressenten und sei sehr positiv, bis Jahresende eine Abtrennung des Moskauer Portfolios - fünf Einkaufszentren mit 976 Mio. Euro Buchwert - umsetzen zu können, so Schumy vor Journalisten. Nach der Entscheidung zu Russland werde eine Wiederaufnahme der Detailarbeiten mit der CA Immo erfolgen. Und nach Abstimmung mit der CA Immo werde man einen neuen Zeitplan zur Verschmelzung vorlegen, gewissermaßen ein Update.

Ob der Merger den Aktionären bei ordentlichen Hauptversammlungen im Frühjahr 2018, etwa im Mai, zur Abstimmung vorgelegt werden könne oder nicht, wurde am Mittwoch nicht explizit gesagt. „Schauen Sie, wir haben September“, sagte Schumy zu einer entsprechenden Frage lediglich - es könnte sich also doch ausgehen. Den Mai 2018 hatte heuer im März CA-Immo-Chef Frank Nickel ins Spiel gebracht: „Bis dahin sind wir in einer unsicheren Situation“, hatte er dazu erklärt.

An der CA Immo hält die Immofinanz 26 Prozent. Der 40-prozentige Kursanstieg der CA-Immo-Aktien habe der Immofinanz seit dem Einstieg mehr als 600 Mio. Euro gebracht, erklärte Schumy. Eingestiegen sei man bei 16,80 Euro, nun seien es 23,50 Euro. Der Buchwert liege bei 24 Euro, der EPRA NAV sogar bei 28 Euro je Aktie.

Auch ohne CA Immo wäre man ergebnismäßig heuer operativ besser da gestanden als im Vorjahr, wurde am Mittwoch seitens der Immofinanz betont. Denn die Ergebnisanteile aus at-equity-bilanzierten Beteiligungen - heuer bis Juni 164,2 Mio. Euro nach nur 0,9 Mio. Euro ein Jahr davor - wurden zweifellos stark durch die CA Immo gepusht: Sie steuerte 28,3 Mio. Euro Ergebnisanteil bei plus 91,9 Mio. Euro Wertaufholung; weitere 43,9 Mio. Euro resultierten aus dem Verkauf von 4,5 Mio. Buwog-Aktien und einer Neubewertung der - geringen - Buwog-Beteiligung der Immofinanz.

Heuer im ersten Halbjahr habe die Immofinanz beim Vermietungsgrad mit 92,8 Prozent einen absoluten Bestwert erreicht, betonte Schumy, eine Verbesserung um mehr als drei Prozentpunkte. Die Mieterlöse seien bereinigt (like-for-like) um 4,6 Prozent auf 92,4 Mio. Euro angestiegen. Das Deutschland-Portfolio baue man ertragsstark auf, allein dort stehen fünf Entwicklungsprojekte mit 308 Mio. Euro Buchwert, die - sobald fertig - 434 Mio. Euro Verkehrswert aufweisen sollen, darunter etwa das neue trivago-Headquarter in Düsseldorf; insgesamt geht es um 16 Entwicklungsprojekte, deren Wert von 433 auf 608 Mio. Euro klettern soll. Die Finanzierung der Vorhaben erfolgt über bis Ende 2018 geplante Immo-Verkäufe im Ausmaß von 1 Mrd. Euro, von denen 400 Mio. Euro erledigt und weitere 200 Mio. Euro unterschrieben, also 60 Prozent abgearbeitet seien. Das Stop-Shop-Portfolio wachse rasant, hier stehe man schon bei 67 Standorten. Zur Kosteneffizienz habe man große Fortschritte erzielt: Der Personalaufwand sei ein Viertel auf 17 Mio. Euro gesenkt worden.

Das Kreditportfolio habe die Immofinanz „sehr sehr gut verbessert“, sagte der CEO. Die Relation Loan-to-Value (Fremdkapital zu Buchwerten) wurde auf 46,0 Prozent reduziert, nach 49,0 Prozent Ende 2016. Damit habe man die Zinsbelastung signifikant gesenkt. Die Finanzierungskosten seien so deutlich gesunken auf 2,62 Prozent mit bzw. 2,27 Prozent ohne Derivate (Ende 2016: 3,02 bzw. 2,64 Prozent) - mittelfristig (bis Ende 2018) wolle man bei den Finanzierungskosten Richtung 2,1 Prozent kommen, so CFO Stefan Schönauer. 70 Prozent der Finanzierungen seien gehedgt oder eingelockt auf der durchschnittlichen Restlaufzeit von drei bis dreieinhalb Jahren, so der CFO. Und man habe alle Altlasten zur Umtausch-Überprüfung Immofinanz/Immoeast erledigt, also im zweiten Quartal abgewickelt, so Schumy.

Heuer wies die Immofinanz im Halbjahr unterm Strich 105,3 Mio. Euro Konzerngewinn aus, ohne das als „aufgegebener Geschäftsbereich“ geführte Russland-Geschäft waren es sogar 113,1 Mio. Euro Gewinn. Im ersten Halbjahr 2016 hatte es einen dreistelligen Millionenverlust gegeben. Die Mieterlöse entwickelten sich stabil und betrugen 114,9 Mio. Euro nach 115,9 Mio. im 1. Halbjahr 2016. Aus Immo-Verkäufen gab es einen Gewinn von 2 Mio. Euro. Das Verkaufsvolumen betrug 122,8 Mio. Euro. Das operative Ergebnis lag mit 33,8 Mio. Euro unter den 49,8 Mio. Euro des gleichen Vorjahreszeitraums. Der Vorsteuergewinn (EBT) machte 140,2 Mio. Euro aus, darauf wurden 27,0 Mio. Euro Steuern fällig.

Der FFO 1 (ohne Ergebnis aus Immo-Verkäufen und -entwicklung) stieg von 10,3 auf 43,3 Mio., der FFO 2 (samt Ergebnis aus Immo-Verkäufen) auf 45,4 Mio. Euro, nach 2,2 Mio. Euro Verlust im Vorjahresvergleich. Der EPRA Net Asset Value stieg um 9,2 Prozent auf 3,29 Mrd. Euro (Ende 2016: 3,01 Mrd. Euro). Wegen der höheren Aktienzahl und der möglichen Verwässerung durch den Bond 2018 ergibt sich ein Rückgang des EPRA NAV je Aktie von 3,12 Euro Ende 2016 auf 2,90 Euro.

Eine „Büro-Blase in Wien“ sieht die Immofinanz nicht, wie Vorstandsdirektor Dietmar Reindl erklärte. Weder sei das Preisniveau hoch noch steige das Angebot, sodass er dieses Risiko nicht sehe: „Wien sehe ich als gesunden Standort im Bürobereich.“ Die Immofinanz selbst sei mit ihren Immos „gesund vertreten“, verwies Reindl etwa auf das Konzept der myhive-Offices. Das Bürokonzept mit 18 Objekten ausschließlich in den Hauptstädten von Österreich und vier CEE-Ländern repräsentiert 941 Mio. Euro Buchwert, die 436.000 m2 Fläche sind zu fast 92 Prozent vermietet. Für eine Unterbringung der Europäischen Arzneimittel-Agentur (EMA), sollte diese nach Wien kommen, hätte man aktuell gar keinen Platz, sagte Reindl auf Anfrage. Voran schreitet die Expansion bei den Stop-Shops der Immofinanz, Ende Juni gab es 67 Objekte mit 456.000 m2 Fläche, die zu fast 98 Prozent vermietet waren, weitere Standorte sind in Prüfung, Ziel sind mehr als 100 Standorte.

~ ISIN AT0000809058 AT0000641352 WEB http://www.immofinanz.com

http://www.caimmo.com ~ APA299 2017-08-30/13:42