Salzburg: Wohnbau-Grund für 100 Jahre, aber wenige Flächen verfügbar

Salzburg (APA) - Das Bundesland Salzburg „schwimmt“ in Bauland: Die 119 Gemeinden haben aktuell 918 Hektar Grund nur für Wohnbau ausgewiesen. Darauf ließe sich Wohnraum für rund 160.000 Menschen errichten - und zwar nicht in Wohnblöcken, sondern in Reihen- oder Zweifamilienhäusern. Trotzdem sind die Grundpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Denn tatsächlich verfügbar sind nur wenige Flächen.

Laut Salzburger Raumordnungsgesetz haben die Gemeinden Bauland für den Bedarf der nächsten zehn Jahre auszuweisen. Doch dabei wurde offenbar gehörig übers Ziel hinaus geschossen. Aktuell sind nämlich 1.309 Hektar Bauland gewidmet, davon 390 Hektar für Gewerbebauten und 918 Hektar für den Wohnbau, wie das Büro der für Raumordnung zuständigen LHStv. Astrid Rössler (Grüne) auf APA-Anfrage mitteilte. Zusätzlich gibt es noch 1.400 Hektar sogenannte Nachverdichtungsflächen - das sind Baulücken oder Gründe, die zurzeit nur sehr gering bebaut sind.

Wie viel Wohnraum alleine auf den 918 Hektar entstehen könnte, lässt sich leicht ausrechnen: Errichtet man auf dieser Fläche ausschließlich Einfamilienhäuser mit einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 0,5 (das wären z.B. maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück), ergäbe dies bis zu 4,6 Millionen Quadratmeter neuen Wohnraum. Beim heute üblichen Bedarf von 40 Quadratmetern pro Person hätten damit rund 115.000 Menschen ein Dach über dem Kopf. Bei einer GFZ von 0,7 - wie für Reihen- oder Doppelhäuser durchaus üblich - würde es für 160.000 Menschen reichen.

Gemessen an der Einwohner-Entwicklung im Bundesland Salzburg wird für die kommenden zehn Jahre aber gerade einmal neuer Wohnraum für rund 15.000 Menschen benötigt. „Der Zehn-Jahres-Bedarf ist gültige Rechtslage, die von den Gemeinden zu erfüllen ist. Tatsächlich haben wir einen 100-Jahres-Bedarf. Es muss eine radikale Umkehr in der Raumordnung stattfinden“, wetterte kürzlich der Raumordnungs-Experte Gerhard Doblhammer, der viele Jahre lang die Planungsabteilung der Stadt Salzburg geleitet hatte, bei einer Diskussionsveranstaltung. Doblhammer sprach wörtlich von einem Kollateralschaden in der Raumordnung und einer Immobilienblase.

Doch die Entwicklung ging bis zuletzt ungebremst weiter: Alleine in den Jahren 2009 bis 2014 wiesen die Kommunen 524 Hektar neues Bauland aus, davon 278 Hektar für den Wohnbau. Aktuell hat etwa eine 6.000-Seelen-Gemeinde in der nördlichen Landeshälfte einen Zehn-Jahres-Bedarf von 20 Hektar ausgewiesen, auf denen zusätzlicher Wohnraum für 3.500 Menschen (in Reihenhäusern) errichtet werden könnte. In Wahrheit ist die Einwohnerzahl von 2001 bis 2014 aber gerade einmal um 46 gestiegen. Und in jeder dritten Salzburger Gemeinde (41 der 119) schrumpft inzwischen die Bevölkerung sogar, in vier weiteren stagniert die Entwicklung.

Auf dem Immobilienmarkt ist von diesem Bauland-Überhang allerdings nichts zu spüren. Ganz im Gegenteil: Die Preise sind zuletzt stark gestiegen. So müssen inzwischen selbst für ein Baulandsicherungsmodell in einem Gebirgsgau im Schnitt 130 bis 150 Euro pro Quadratmeter hingeblättert werden, wenn es nicht extrem abgelegen ist, heißt es in Rösslers Büro. Hier sind vor allem der Tourismus und zahlungskräftige Ausländer auf der Suche nach Zweitwohnsitzen die Preistreiber. Komme ein Grundstück auf den Markt, dann finde sich meist ein Käufer aus dem Ausland, der auch den doppelten Betrag hinlegt. Und in einer Tennengauer Gemeinde - rund 30 Kilometer südlich der Stadt Salzburg - wurden zuletzt für ein derartiges Modell 285 Euro pro Quadratmeter hingelegt. Für Einheimische wird der Boden daher - zumindest in halbwegs guten Lagen - immer schwerer erschwinglich.

Die Lösung liegt für Experten daher in der Mobilisierung des vorhandenen Baulandes: „Alles spricht für eine kluge Verdichtung“, sagte Rössler im APA-Gespräch. Im neuen Salzburger Raumordnungsgesetz, das zurzeit in Ausarbeitung ist, sollen neue Instrumente dabei helfen. Überlegt werde etwa eine Infrastrukturabgabe für gewidmetes, brachliegendes Bauland, oder auch eine zeitlich befristete Baulandwidmung: Wird in dieser Zeit nicht gebaut, „verfällt“ der Grund wieder in (billigeres) Grünland. „Und auch den Zehn-Jahres-Flächenbedarf der Gemeinden wird man sich genauer ansehen müssen“, kündigte Rössler an. Sie wolle die Gemeinden mit allen möglichen Instrumenten dabei unterstützen, dass „der kostbare und sehr limitierte Raum so sparsam und qualitativ wie möglich verbaut“ werde. Denn eine kompakte Verbauung führe zu kurzen Wegen, was unter anderem helfe, das Verkehrsproblem in den Griff zu bekommen.