Printausgabe der Tiroler Tageszeitung vom So, 25.11.2018


Wirtschaft im Gespräch

Höhere Bebauungsdichte ist Teil der Lösung für leistbares Wohnen

Der Geschäftsführer der Alpenländischen Markus Lechleitner fordert einen reduzierten Steuersatz für den geförderten Wohnbau.

null

© Vanessa Rachlé / TT



Der gemeinnützige Bauträger Alpen­ländische ist auf Tirol und Voralberg spezialisiert. Wie geht es der Alpenländischen?

Markus Lechleitner: Die Lage ist zurzeit ausgesprochen erfreulich, wir feiern heuer 80 Jahre Alpenländische. Zudem haben wir ein rekordverdächtiges Ergebnis erzielt. Der Neubauumsatz liegt bei rund 52 Millionen Euro in Tirol und Vorarlberg, das ist weit über dem langjährigen Schnitt. Es gibt praktisch keinen Leerstand. Die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum ist ungebrochen. Es gibt nur zwei Wermutstropfen: die hohen Baukosten und die unerschwinglichen Grundstückspreise.

Es findet ja beinahe ein Kampf um diese Grundstücke statt. Auf der einen Seite die privaten Bauträger, auf der anderen die gemeinnützigen. Was kann man da machen?

Lechleitner: Es ist ein absolut ungleicher Kampf, da die freifinanzierten Bauträger faktisch fast jeden Preis bezahlen können und das auch tun. Wogegen die gemeinnützigen Bauträger den angemessenen Grundkosten des Landes Tirol unterliegen. Diese befinden sich rund 50 Prozent unter den Marktpreisen. Zusätzlich wollen Grundbesitzer derzeit kaum verkaufen, das treibt die Preise weiter nach oben. Wenn jemand verkauft, wird er sich an private Bauträger wenden, da diese einen wesentlich attraktiveren Preis bezahlen können als gemeinnützige. Wenn wir nicht mit den Gemeinden so gut zusammenarbeiten würden, dann kämen wir zu überhaupt keinen Grundstücken mehr.

Wie könnten aus Ihre­r Sicht Modelle für leistbares Wohnen aus­sehen?

Lechleitner: Generationen von Politikern und Experten haben sich schon darüber den Kopf zerbrochen. Ich sehe ein Grundproblem in der mangelnden Bebauungsdichte. In der Innsbrucker Andechsstraße stehen Häuser aus den 60er-Jahren mit Erdgeschoß und fünf Stockwerken und einem Satteldach drauf. Die Mieten dort sind nach wie vor unglaublich günstig. Es wurde in einem vernünftigen Standard gebaut. Das ergibt leistbaren Wohnraum. Heute ist in manchen Gemeinden nur noch Erdgeschoß und zwei Stockwerke (Anm. inklusive Dachgeschoß) möglich. Das wirkt sich natürlich auf die Kosten aus: Für einen großen Anteil der Kosten ist es egal, ob man sechs oder 30 Wohnungen baut. Denn für jede Baustelle braucht man einen Polier, Kran, Baustelleneinrichtung usw. Auf je mehr Wohnungen man diese Kosten aufteilen kann, umso günstiger. Daher ist ein Teil der Lösung des Problems „leistbares Wohnen" eine höhere Bebauungsdichte.

Neben den hohen Baukosten haben Sie auch die überbordenden Normen und Vorschriften angesprochen.

Lechleitner: Der Wildwuchs im Dschungel der Behördenvorschriften ist nach wie vor ungebrochen. Wir benötigen inzwischen wesentlich länger für die Vorbereitung eines Projekts als für dessen bauliche Umsetzung. Wenn wir früher ein Grundstück im Frühjahr gekauft haben, erfolgte im Herbst der Baustart, und nach 1,5 Jahren war das Objekt fertig gestellt. Heutzutage dauern die Bauvorbereitungen zwei bis drei Jahre, falls es streitbare Nachbarn gibt, noch länger. Ein weiterer Aspekt sind die Steuern. Die Immobilienertragssteuer wird von den Verkäufern auf die Grundkosten draufgeschlagen. Der Staat ist mit 20 Prozent Mehrwertsteuer überall dabei. Ich bin für einen reduzierten Steuersatz im Bereich des geförderten Wohnbaus.

Worauf kommt es der Alpenländischen beim Bau und der Sanierung eines Gebäudes an?

Lechleitner: Unser Spezialgebiet ist die energetische Sanierung. Wir sind in Österreich das Unternehmen mit den meisten klimaaktiv-Zertifikaten. Inzwischen haben wir mehr als 40 Objekte klima­aktiv zertifizieren lassen. Wir bauen praktisch nur noch Passivhäuser, wir setzen auf innovative Heizsysteme wie zum Beispiel das Kaskadensystem, das den Heizvorgang und die Warmwasseraufbereitung mittels Wärmepumpen optimiert.

Das Gespräch führte Frank Tschoner

Steckbrief

Die gemeinnützige Wohnbaugesellschaft Alpenländische realisierte 2017 ein Neubauvolumen von 52,3 Mio. Euro. 316 Wohnungen wurde realisiert. Der eigene Wohnungsbestand beträgt 7198 Stück.

Markus Lechleitner studierte Architektur, war bei verschiedenen Architekten und Baumeistern tätig. Berufliche Erfahrung sammelte er auch bei einem gemeinnützigen Bauträger und einer Baufirma. Seit 15 Jahren ist er Geschäftsführer für den Bereich Technik der Alpenländischen.