Letztes Update am Mo, 11.03.2019 09:53

TT / Tiroler Tageszeitung Onlineausgabe


Exklusiv

Tückisches Investorenmodell: Böses Erwachen im eigenen Chalet

Tücken der Investorenmodelle: Ein aus Holland stammender Anwalt in Tirol kritisiert eine mangelnde Aufklärung der Anleger, Umgehungsverträge und warnt vor drohenden Steuerrückzahlungen.

Landesweit gibt es mehr als 30 Beherbergungsbetriebe, die nach dem Investorenmodell geführt werden.

© iStockLandesweit gibt es mehr als 30 Beherbergungsbetriebe, die nach dem Investorenmodell geführt werden.



Von Max Strozzi und Peter Nindler

Innsbruck – Mit den so genannten Investorenmodellen hat sich im Tiroler Tourismus in den vergangenen Jahren ein neues Geschäftsmodell breitgemacht: Wohn- oder Chaletanlagen mit mehreren hundert Betten werden errichtet, die Appartements bzw. Chalets an finanzkräftige Anleger – hauptsächlich aus dem Ausland – verkauft. Hotelbetreiber vermieten dann die Zimmer an Urlauber, zugleich stellen sie den Wohnungseigentümern hohe Renditen in Aussicht. Mitunter erfolgt der Kauf von bestehenden Hotels, um sie in Anlegermodelle umzuwandeln. Man munkelt in diesem Zusammenhang allerdings, dass die Appartements unerlaubt als Freizeitwohnsitz genutzt werden könnten.

Der aus den Niederlanden stammende Rechtsanwalt Stephan Wijnkamp, der in Imst seine Kanzlei führt, warnt freilich aus eigener Erfahrung vor diesen Investorenmodellen. Er vertritt viele Niederländer und Belgier, denen solche Wohnungen angeboten werden und die ihn um Rat bitten. „Sobald ich sie über die rechtlichen Fallstricke informiert haben, lassen sie meist die Finger davon“, sagt Wijnkamp. „Viele Niederländer und Belgier haben Ferienhäuser oder Wohnungen in Österreich erworben bzw. wollen solche kaufen. Die Verkäufer versichern ihnen regelmäßig, dass sie die Wohnung natürlich für den eigenen Urlaub benutzen dürfen“, schildert der Jurist aus seiner Praxis.

Dr. Stephan Wijnkamp, wohnt in Imst und ist als Anwalt bei der Tiroler Rechtsanwaltskammer gelistet. Schwerpunkt seiner Kanzlei ist neben Ski- und Bergsportrecht auch die Beratung und Vertretung im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Ferienwohnungen
Dr. Stephan Wijnkamp, wohnt in Imst und ist als Anwalt bei der Tiroler Rechtsanwaltskammer gelistet. Schwerpunkt seiner Kanzlei ist neben Ski- und Bergsportrecht auch die Beratung und Vertretung im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Ferienwohnungen
- TT

Eine Eigennutzung wäre aufgrund der Ferienwohnsitzregelung nicht erlaubt. „Mir ist ein Fall bekannt, wo ein Jurist im Kaufvertrag festgehalten hat, dass eine Verwendung als Freizeitwohnsitz nicht erlaubt ist. Gleichzeitig hat er meinen Mandanten, wie dieser mir erzählt hat, damit beruhigt, dass die Behörden in Österreich diesbezüglich untätig bleiben und er daher ohne Probleme das Haus für eigene Ferienzwecke nutzen könne.“ Seine Klienten seien keine Anleger, sondern Urlauber, die eine Ferienwohnung für den eigenen Urlaub kaufen und zwischendurch an Touristen vermieten wollten. „Wenn ich ihnen erkläre, dass sie in eine Art Hotelbetrieb investieren, es rechtlich nicht erlaubt ist, die Wohnung für eigene Ferienzwecke zu reservieren, und sie vom Hotelbetreiber abhängig sind (Konkursrisiko!), wollen sie nicht mehr kaufen oder versuchen, den Kauf rückgängig zu machen.“ Rund 100 Fälle hat Wijnkamp bereits betreut. Wijnkamps Klienten fühlen sich in den meisten Fällen von involvierten Anwälten oder Notaren mangelhaft aufgeklärt.

Der aus den Niederlanden stammende Rechtsanwalt ortet außerdem Umgehungskonstruktionen, um den Anlegern die Verwendung zu ermöglichen. Das gehe etwa aus einem E-Mail-Verkehr hervor, den der Anwalt der TT vorlegt. Darin fragt ein am Kauf Interessierter, ob er das Recht habe, die Wohnung, die er kaufen möchte, auch selbst zu nutzen. Im auf Holländisch gehaltenen Mail-Verkehr antworte ihm der Projektentwickler, dass dem Käufer eine Eigennutzung sehr wohl erlaubt sei – allerdings nur, wenn man sich selbst über das Hotelsystem in das Appartement einbucht, schildert Wijnkamp. Außerdem müsse man als Eigentümer – anders als „normale“ Gäste – für die Parkplatznutzung nichts bezahlen. Verblüfft ist Wijnkamp auch darüber, dass selbst im Nutzungsüberlassungsvertrag explizit festgehalten wird, dass der Käufer seine Ferienwohnung nutzen darf, sofern er die Buchung über den Reiseveranstalter einhält und die Verfügbarkeit mit dem Betreiber abklärt.

Aus Wijnkamps Sicht ergibt sich aus dem Schriftverkehr und den beim Kaufvertrag zugehörigen Nebenverträgen folgendes Bild: „Dem Anleger wird über eine Scheinkonstruktion die Möglichkeit zur Eigennutzung eingeräumt. Und zwar über den Umweg der Einmietung zu den vom Käufer gewünschten Zeiten. Sofern die Buchung über den Verkäufer stattfindet. Nach dem Erwerb der Immobilie soll das mit dem Hotelbetreiber organisiert werden. Die Nettomiete wird vom Käufer bezahlt und er bekommt sie später bei seiner Quartal­abrechnung wieder zurück.“ Diese Konstruktion widerspreche aber dem – auch im Kaufvertrag festgehaltenen – Freizeitwohnsitz-Verbot. Seine Mandanten würden allerdings beim Kauf über die juristische Bedeutung des Freizeitwohnsitzes ungenügend aufgeklärt, so Wijnkamp. Rechtlich sei das Ganze ein Tanz auf der Rasierklinge.

Steuerlich warnt der Anwalt ebenfalls vor möglichen Schwierigkeiten. Konkret geht es um die Umsatzsteuer. Die würden die Investoren beim Wohnungskauf zurückbekommen, sofern man nachweisen kann, dass innerhalb von 20 Jahren Gewinne erzielt werden. Gelingt das nicht, müsse man die Umsatzsteuer zurückzahlen. „Wenn ein Anleger die Wohnung nach fünf Jahren verkauft und nicht dokumentieren kann, dass er Gewinne gemacht hat, wird das Finanzamt die Umsatzsteuer zurückfordern“, warnt Wijnkamp vor bösen Überraschungen. In diesem Zusammenhang sei es problematisch, dass sich die Wohnungseigentümer über das Hotelportal als Urlauber einmieten. Da „pumpe“ sich der Anleger selbst seine eigenen Umsätze auf. Aber, so Wijnkamp: „An sich selbst vermieten geht juristisch gar nicht.“

Regierung will Wohnungskauf in Hotels beschränken

Touristische Alternative: Die Tiroler Landespolitik hat sich zum Ziel gesetzt, Investorenmodelle zurückzudrängen. Hintergrund, warum sich diese touristischen Beherbergungsmöglichkeiten immer mehr in der Freizeitwirtschaft breitmachen, ist zum einen die Nachfrage nach einem Urlaubswohnsitz in Tirol. Zum anderen fehlt Hotelbesitzern vielfach das Kapital, um in ihre Betriebe zu investieren. Und drittens ist es für Touristiker eine Alternative zum klassischen Hotelbetrieb.

Freizeitwohnsitze:

Damit wird jedoch massiv in eine etablierte Tourismusstruktur eingegriffen. Zum anderen besteht natürlich auch die Gefahr, dass durch die Hintertür Freizeitwohnsitze geschaffen werden, die in den Tourismushochburgen schon seit Jahren verboten sind. Weil ihre Anzahl schon jetzt bei Weitem die erlaubte 8-Prozent-Marke überschreitet. 16.200 genehmigte Freizeitwohnsitze gibt es in Tirol, allerdings auch geschätzte 10.000, die illegal genützt werden. Wer kon- trolliert, wie ein über das Investorenmodell erworbenes Appartement tatsächlich genützt wird?

Risiko: Die schwarz-grüne Landesregierung verweist auch darauf, dass Erfahrungen gezeigt hätten, dass wirtschaftliches Scheitern von Beherbergungsbetrieben in Form von Investorenmodellen zu massiven Problemen für die betroffenen Gemeinden führt. „Investitionsruinen“ und „Leerstände“ sollten verhindert werden, denn darin könnten sich dann schließlich auch neue Freizeitwohnsitze ausbreiten.

Geplante Schranken:

Die Landesregierung will deshalb an die Bundesregierung herantreten, „ob eine Begründung von Wohnungseigentum nach dem Bundesgesetz über das Wohnungseigentumsgesetz in Beherbergungsbetrieben eingeschränkt bzw. verboten werden kann.

Aufstand im Tourismus:

Der Hotellerie-Obmann in der Wirtschaftskammer Mario Gerber will dafür kämpfen, dass es Investorenmodelle so in Tirol nicht mehr gibt.“ Investorenmodelle in ihrer ursprünglichen Form, nämlich um drei bis vier Wohnungen zu finanzieren, seien in Ordnung, betonte er unlängst. „Aber Hunderte Betten mit diesem Modell auf die Wiese zu knallen, die zudem womöglich zu Freizeitwohnsitzen werden – das sind völlig fehlgeleitete Investorenmodelle.“