Fonds mischt Tiroler Immobilienmarkt auf
Das Korsett für die Käufer der 1146 Buwog-Wohnungen in Tirol ist eng, weil für die Mieter ein Preis- und Kündigungsschutz gilt. Der Luxemburger Investmentfonds rechnet aber mit Gewinn, in Deutschland agierte er mit einem steuerschonenden Modell.
Von Max Strozzi und Peter Nindler
Innsbruck –Der Verkauf von 1146 Buwog-Wohnungen in Tirol an den luxemburgischen Investmentfonds Jargonnant Partners (JP) um mehr als 120 Millionen Euro sorgt in der Immobilienbranche weiter für Spekulationen. Schließlich hat die gemeinnützige Tiroler Wohnbaugesellschaft Neue Heimat gemeinsam mit der Innsbrucker Immobilientochter IIG mitgeboten. Und ein zweiter Gemeinnütziger schielte ebenfalls darauf, zog aber sein Angebot zurück.
Das Korsett für den Käufer ist jedenfalls eng: Das Gemeinnützigkeitsgesetz pickt nach wie vor auf den Wohnungen, das bedeutet Kündigungs- und Preisschutz für die Mieter. Sie sind auf der sicheren Seite. Gleichzeitig befinden sich die Mietwohnungen in gemischten Objekten mit anderen Eigentumswohnungen. Um etwas baulich zu verändern, braucht es die Zustimmung der Eigentumsgemeinschaft.
Das ist bedingt attraktiv und für „öffentliche“ Gemeinnützige wie die Neue Heimat nur bis zu einem gewissen Kaufpreis vertretbar. Mit 80 bis 90 Mio. Euro dürfte ihr Angebot die Schmerzgrenze erreicht haben, aber damit deutlich unter dem Zuschlag für den Fonds gelegen sein. Mit Eigenkapital von 40 Millionen Euro rechnet sich für JP das Investment jedoch. Für eine Mio. Euro erhält man derzeit von Geldinstituten 0,5 bis 0,6 Prozent Zinsen, die Rendite aus den Mieteinnahmen wird sich nach Abzug der Fremdkapitalzinsen wohl um die zwei Prozent bewegen. Dazu kommen noch etwaige Wohnungsverkäufe und Wertsteigerungen. JP hat bekanntlich angekündigt, die Wohnungen in acht bis zehn Jahren wieder gewinnbringend zu verkaufen.
Jargonnant Partners gingen zuvor vor allem in Deutschland auf Immobilienkauf. Ein Dokument der Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) aus dem Jahr 2009, das im Rahmen von Berliner Immobiliendeals öffentlich wurde, gibt Einblicke in die komplizierte Firmenstruktur, mit der JP vorgeht. Im Prinzip ist das Modell darauf ausgelegt, Steuern zu sparen bzw. zu vermeiden.
Ganz oben in der Struktur stand demnach der staatliche kanadische Pensionsfonds PSPIB, dem eine Luxemburger Gesellschaft gehört. Gemeinsam mit einem Finanzvehikel in Gibraltar besitzt diese mehrere Luxemburger Firmen, die wiederum mit einer Firma in Delaware (USA) mehrere deutsche Kommanditgesellschaften gegründet haben. Zusammen mit diesen verfügen sie ebenfalls über mehrere Luxemburger Firmen – die „JP Residential“: durchnummeriert von eins aufwärts.
Auch beim Tiroler Buwog-Paket steht eine „JP Residential“ hinter dem Kauf, konkret die „JP Residential XIV“. Wie jedoch gestern ausdrücklich gegenüber der TT betont wurde, sei der kanadische Pensionsfonds PSPIB dabei weder Investor noch Partner.
Das muss zwangsläufig nicht für die Zukunft gelten, wie der Berliner Immo-Deal beweist. Wenige Jahre danach wurden die Wohnungen bzw. Firmenanteile, die die Wohnungen halten, an den kanadischen Pensionsfonds veräußert.
Berliner Miethäuser für Kanadas Pensionen
Mit dem Geld ihrer Investoren waren die Käufer des Tiroler Buwog-Pakets Jargonnant Partners (JP) auch in Deutschland recht umtriebig. Vor allem in Berlin kaufte JP über ein komplexes Luxemburger Firmenkonstrukt landeseigene Berliner Wohnungen und verkaufte die Firmen Jahre später an den kanadischen Pensionsfonds PSPIB. Und zwar so, dass dem Land Berlin laut Medienberichten mehrere Millionen Euro an Steuern verloren gingen. In die Schlagzeilen geriet JP, als über die Lux-Leaks-Enthüllungen das komplizierte Firmenkonstrukt offenkundig und der wahre Fädenzieher hinter den deutschen Immobiliendeals offenbart wurde: nämlich der kanadische Pensionsfonds PSPIB. Ziel der Vorgehensweise, die über mehrere Steueroasen führte, war offenbar aggressive Steuervermeidung sowohl in Deutschland als auch über das Konstrukt in Luxemburg, wie Experten damals der Süddeutschen Zeitung schilderten. Mittlerweile, so die Zeitung, wurde in Deutschland die Gesetzeslücke geschlossen, die einen solchen steuerschonenden Immobilienkauf ermöglicht hatte.
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