Mietrecht: Recht, Schutz und Grauzonen

Was ist eine gewöhnliche Abnützung und was ein Schaden? Müssen Bohrlöcher geschlossen werden und Wände frisch gestrichen? Was Mieter beim Ausziehen beachten müssen, wenn sie die Kaution zurückbekommen wollen.

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Von Michaela S. Paulmichl

Innsbruck –Der Außengriff an der Terrassentür war gebrochen und eine Schublade im Tiefkühlschrank, vor der Eingangstür waren noch Klebestreifenreste von der Fußmatte zu sehen. Doch das war laut Vermieter noch nicht alles, der weitere Schäden auflistete, wie einen Fleck am Parkettboden und etliche Bohrlöcher in den Wänden. Aus seiner Sicht ausreichend Gründe, nicht nur die vorgeschlagenen 200 Euro von der Kaution abzuziehen, sondern gleich die ganze Summe von 2000 Euro zurückzubehalten. Damit hatte die Mieterin, die nach vier Jahren aus der Wohnung ausgezogen war, nicht gerechnet. Sie wandte sich hilfesuchend an das Ombuds-Team, das versuchte zu vermitteln. Doch der Vermieter wollte nicht einlenken und lehnte auch einen Kompromiss ab.

Ein Fall, der Beispiel ist für viele weitere, mit denen die Mietervereinigung Tirol immer wieder zu tun hat: Einige tausend telefonische Anfragen versuchen die Mitarbeiter pro Jahr zu beantworten, und viele andere kommen zur persönlichen Beratung ins Landessekretariat in Innsbruck. Damit es erst gar nicht zu Streitigkeiten kommt, gibt der Rechtsbeistand des Vereins, Walter Vogt, Ratschläge und Empfehlungen, und die gilt es schon beim oder vor dem Einziehen in die Mietwohnung zu beachten: „Um spätere Diskussionen zu vermeiden, sollte der Mieter mit Fotos eventuelle Mängel dokumentieren – am besten mit dem Handy, da dabei das Datum angezeigt wird. Der Vermieter kann so nicht behaupten, dass der Bewohner für diese Schäden verantwortlich ist.“

Vogt rät auch, zur Besichtigung nicht alleine zu kommen, besonders wenn die Wohnung etwas größer ist: „Eine Übergabe dauert meistens nur einige Minuten – das ist zu wenig, um alles zu kontrollieren. Wer trotzdem erst danach feststellt, dass etwa der Backofen oder die Heizung nicht funktioniert, sollte das sofort dem Vermieter melden.“

Will der Mieter ausziehen, sollte er den Eigentümer schon ein paar Tage vor dem vereinbarten Datum zur Besichtigung in die Wohnung bitten. Sollte dieser Mängel kritisieren, bleibt noch Zeit, sie zu beheben oder gründlicher zu putzen. Am letzten Tag ist es dafür zu spät und womöglich ein Teil der Kaution oder auch gleich alles verloren.

Auf jeden Fall sollte noch einmal ein Protokoll erstellt werden, ein einfacher Zettel genügt dafür. „Aus dem Internet ausgedruckte Vorlagen sind meistens sehr kompliziert, der Vermieter wird vermutlich seine Unterschrift verweigern“, sagt Vogt. Auf dem Zettel sollte gemeinsam festgehalten werden, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde, und zum Schluss sollten beiden unterschreiben. So kann der Eigentümer später nicht mehr behaupten, noch Schäden entdeckt zu haben, und die Rückgabe der Kaution verweigern.

Gerade bei einer älteren Wohnung liegen die Meinungen aber oft weit auseinander, wobei der Vermieter eine „gewöhnliche Abnutzung“ in Kauf nehmen muss. „Das können die Abdrücke eines Sofas am Teppich sein und manchmal auch Flecken – sollte der Bodenbelag schon so alt und abgewetzt sein, dass er ohnehin ausgetauscht werden müsste“, sagt Manuela Robinson vom Vermieter Schutz Verband in Wien. Dieser Bereich sei leider eine Grauzone. Bricht bei Geräten ein Teil ab, stellt sich zum Beispiel die Frage, ob dieses altersbedingt ohnehin bald kaputtgegangen wäre.

„Kommt es zu Streitigkeiten, sitzt meistens der Vermieter am längeren Ast“, so Robinson. Einen Sachverständigen einzuschalten oder vor Gericht zu gehen, kann für den Mieter sehr teuer werden. Wenn er nicht gewinnt, bleibt er auf den Kosten sitzen und auch die Kaution ist verloren. „Da stellt sich schon die Frage, ob sich das auszahlt.“ Sie empfiehlt, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, „dafür gibt es eigene Pakete“.

Was Bohrlöcher betrifft, rät Walter Vogt von der Mietervereinigung ganz klar: „Bitte ordentlich verschließen!“ Manche seien da sehr schlampig, das reiche nicht aus. Laut neuem Mietrechtsgesetz müssen die Wände zwar nicht mehr frisch geweißelt werden, außer Vermieter und Bewohner haben das vorher ausdrücklich vereinbart. Wer die vorher weißen Wände mit einer anderen Farbe übermalt hat, muss aber den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Was den Mieterschutz betrifft, könnte sich die Situation insgesamt verschlechtern, befürchtet der Rechtsbeistand: „Die Tendenz geht in Richtung Beschneidung des Mietrechtsgesetzes. Offensichtlich fragen sich einige, ob es das überhaupt noch braucht.“

Wann der Vermieter im Recht ist

Übergabeprotokolle können für beide Seiten nützlich sein, die Vermieter können aber nicht gezwungen werden, sie zu unterschreiben.

Rückgabe der Kaution: Das Sparbuch hat wegen der niedrigen Zinsen ausgedient, außerdem verlangen manche Banken für die Auflösung Gebühren. Die Kaution wird also meistens in bar zurückgezahlt oder überwiesen. Allerdings kann der Vermieter damit etwa zwei Wochen warten – sollten noch nicht bezahlte Rechnungen eingehen.

Ein- bis Zwei-Familien-Häuser: Für die Bewohner gibt es keinen Mieterschutz, auch weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der Vermieter eines Zwei-Familien-Hauses selbst in einem wohnt und die andere Einheit später dem Kind übergibt. Ein weiterer Grund: In Wien, wo die Gesetze beschlossen werden und jeder Zweite in einer geschützten Wohnung lebt – überwiegend in einem Altbau –, stellt sich diese Frage nicht. In Tirol sind Tausende betroffen, sie können innerhalb eines Monats gekündigt werden.


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