Tipps und Pflichten: Wohnungskauf gut überlegen
Endlich eigene vier Wände, doch dann kam die Ernüchterung: Im Haus stehen teure Sanierungsarbeiten an. Tipps für künftige Wohnungsbesitzer und die Pflichten von Maklern.
Von Michaela S. Paulmichl
Innsbruck –Die erste eigene Wohnung ist immer mit Zukunftsträumen verbunden. Für eine junge Tirolerin gab es allerdings ein jähes Erwachen: Die 28-Jährige hatte um 240.000 Euro eine gebrauchte Eigentumswohnung in Götzens gekauft. Der Vertrag wurde von einem Notar erstellt, und vor Unterzeichnung fragte die 28-Jährige bei der Hausverwaltung und beim Makler mehrmals nach, ob eine Sanierung anstehen würde. Die Antwort darauf lautete immer „Nein“. Sie brauche sich nicht zu sorgen, in den nächsten zehn Jahren seien keine Investitionen nötig. Umso überraschter war die Tirolerin zwei Monate später über ein Schrei-ben der Hausverwaltung, bei der Gasheizung sei Gefahr im Verzug, sie müsse saniert werden. Nach und nach stellte sich heraus, dass außerdem das Haus- und wohl auch das Garagendach undicht waren.
Heute ärgert sich die junge Wohnungsbesitzerin, vorschnell in den Kauf eingewilligt zu haben. „Natürlich habe ich gewusst, dass man unter Zeitdruck auf keinen Fall eine Wohnung kaufen sollte und es manchmal besser ist, auch einen Rechtsanwalt oder Sachverständigen einzubeziehen. Aber ich hab es nicht getan.“ Grund war wohl die aktuelle schwierige Situation am Wohnungsmarkt und der Hinweis des Maklers, es gebe noch andere Interessenten, die bereits Angebote abgegeben hätten. „Das hat mich natürlich unter Druck gesetzt.“ Die Aussagen, es wäre alles in Ordnung, hat sie leider nicht schriftlich, dagegen beinhaltet der Kaufvertrag die Klausel, dass die Verkäuferin „nicht für einen bestimmten Bauzustand, ein bestimmtes Ausmaß oder eine andere bestimmte Eigenschaft des Kaufobjektes“ hafte.
Der Bauexperte beim Ombudsteam, Klaus Lugger, fand inzwischen heraus, dass die Probleme auf die beim damaligen Neubau nicht professionelle Energietechnik zurückgehen. Er rät allen Käufern gebrauchter Eigentumswohnungen, sich genau über den Zustand zu informieren.
„Der Immobilienmakler hat Informations- und Aufklärungspflichten zu erfüllen und dem potenziellen Kaufinteressenten alle wesentlichen Informationen schriftlich mitzuteilen“, ergänzt Immobilien-Berufsgruppensprecher Arno Wimmer. „Beim Verkauf einer Eigentumswohnung hat der OGH festgestellt, dass er zumindest Einsicht in das Grundbuch und in den Wohnungseigentumsvertrag nehmen muss. Dies dient dazu, einerseits die Eigentumsverhältnisse und allfällige Verfügungsbeschränkungen zu erkennen und andererseits den Umfang des Kaufgegenstandes wie Größe, Zubehör zur Wohnung, allfällige Benützungsregelungen feststellen zu können.“ Bei Vertragsabschluss ist außerdem ein Energieausweis auszuhändigen.
Besondere Aufklärungspflichten des Maklers
Sie sind in § 30b KSchG (Konsumentenschutzgesetz) geregelt. Die Aufklärung muss schriftlich vor Abschluss des Vertrages erfolgen:
Der Makler hat darüber aufzuklären, dass er als Makler einschreitet und welche Kosten auf den Käufer zukommen. Die Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen.
Weiters hat der Makler schriftlich darauf hinzuweisen, wenn ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zum Auftraggeber vorliegt; das kann auch eine regelmäßige Zusammenarbeit mit einem Bauträger sein (OGH 7 Ob 109/17f).
Letztlich hat der Makler sämtliche Umstände schriftlich mitzuteilen, die für die Beurteilung des Geschäftes wesentlich sind. Dazu zählen Informationen über nicht sofort sichtbare Immissionen (OGH 4 Ob 8/02h), unwirksame Begründung von Zubehörwohnungseigentum auf Tatsachenebene (OGH 5 Ob 135/07z), Baujahr eines Hauses (OGH 2 Ob 176/10m), Grundsatzinformationen über Betriebs- und Erhaltungskosten, die zu leistenden Aufwendungen zur Rücklagenbildung, die Höhe bereits bestehender Rücklagen sowie bevorstehende Sanierungsarbeiten (OGH 2 Ob 176/10m) oder den Inhalt eines Wohnungseigentumsvertrags, einen abweichenden Aufteilungsschlüssel und/oder eine Benützungsregelung/-vereinbarung (OGH 5 Ob 93/16m).
Quelle: Kanzlei POFW Rechtsanwälte (siehe auch Immobilienmaklerrecht, 2. Auflage, Christian Prader, Mang-Verlag, 2018)
Der potenzielle Kaufinteressent ist auch über die Höhe der Betriebskosten, der laufenden Betriebskostenvorschreibungen und der Instandhaltungsrücklage zu informieren. Außerdem sei es „sehr ratsam“, in die letzten Protokolle der Hausversammlungen Einsicht zu nehmen. Wimmer: „Was mögliche Bauschäden betrifft oder notwendige technische Sanierungen, kann und muss sich der Immobilienmakler aber auf die Informationen der zuständigen Hausverwaltung verlassen. Er ist nicht zu einer gesonderten Prüfung dieser Umstände verpflichtet.“
Allein in den Bezirken Innsbruck-Stadt und -Land wurden 2017 rund 2700 Wohnungen verkauft, davon etwa 1150 von Bauträgern. „Bei allen über Makler verkauften Wohnungen werden in der Regel dem Kunden umfangreiche Informationen zur Immobilie gegeben, so Wimmer. Der Immobilienmakler erhält vom Käufer im Erfolgsfall, also wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt, drei Prozent des Kaufpreises. Für Besichtigungen kann kein Entgelt verlangt werden.
Der Rechtsanwalt Christian Fuchs ist Partner in der Kanzlei POFW Rechtsanwälte in Innsbruck, die auf Bauträger, Wohn- und Immobilienrecht, insbesondere auch Maklerrecht, spezialisiert ist: „Wer glaubt, dass die Erstellung eines Exposés eine einfache Arbeit ist und der Immobilienmakler sein Geld leicht verdient, liegt falsch. Ihn treffen vor Abschluss des Maklervertrages besondere Aufklärungspflichten. Kommt er ihnen nicht nach, kann das zu einer Minderung bzw. zu einem gänzlichen Entfall des Provisionsanspruches führen.“ Missachtet er eine der Pflichten, kann der Käufer die Provision (teilweise) zurückhalten bzw. sogar zurückverlangen, bei einem Verstoß gegen die Hinweispflicht auf ein Naheverhältnis entfällt der Anspruch sogar zur Gänze. Der Anspruch auf Rückforderung unterliegt dabei der langen Verjährungsfrist von 30 Jahren. Die Verfolgung dieser Ansprüche ist vielfach durch Rechtsschutzversicherungen gedeckt.