s Immo spitzt auf den Berliner Speckgürtel

Wien (APA) - Die in Wien an der Börse notierte s Immo will noch mehr in Deutschland investieren und hat es dabei neben regionalen Städten mit Entwicklungspotenzial auch auf den Speckgürtel rund um die Hauptstadt Berlin abgesehen. Im Umfeld dort wird man bald eine Million Quadratmeter Grund besitzen, die - günstig erworben - knapp 500 Mio. Euro abwerfen könnten.

Diese Größenordnung wurde am Mittwoch bei der s-Immo-Bilanzpressekonferenz vorgerechnet. Die bisherigen 900.000 Quadratmeter bei Berlin hat man für 13 Euro pro Quadratmeter erworben, so CEO Ernst Vejdovszky und Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig. Darunter seien auch Lagen am Wasser, die besondere Entwicklungschancen hätten. Man sei bereit, auch fünf oder sieben Jahre auf Widmungen zu warten. Selbst wenn man nur für die Hälfte eine neue Widmung bekomme, sei bei dem Kaufpreis „nichts verhackt“, so der CEO. Keine Fläche sei weiter als eine Stunde vom Stadtzentrum entfernt. Diese Flächen sollen die mittel- und langfristige Basis für die künftigen Erträge darstellen, so Wachernig.

In Deutschland habe die s Immo demnächst bereits 1 Mrd. Euro investiert - in den vergangenen Jahren waren es dort jeweils mehr als 100 Mio. Euro, zuletzt wurden beim Nachbarn 2018 Zukäufe für 123 Mio. Euro getätigt. Ende 2018 befanden sich vom Gesamtportfolio von 2,12 Mrd. Euro rund 926 Mio. Euro Buchwert in Deutschland. „Bald wird sich dort fast die Hälfte befinden“, so Wachernig. 700 Mio. Mio. entfielen auf CEE und 465 Mio. Euro auf Österreich.

Während die s Immo im CEE-Raum ausschließlich in Hauptstädte investiert - Budapest, Prag, Bratislava, Bukarest und Zagreb -, konzentriert man sich in Deutschland eher auf kleinteilige Investitionen in größeren Regionalstädten mit Entwicklungspotenzial. Aktuell sind das etwa Erfurt, Halle, Kiel, Leipzig, Magdeburg und Rostock mit Nettokaltmieten von 5,74 Euro pro Quadratmeter. Berlin kommt bei der s Immo schon auf 7,27 Euro/m2. In Wien lägen diese Durchschnittswerte bereits bei 9,60 Euro, in Prag bei 13,10, in München bei 16,50 und in London oder Paris bereits bei monatlich 26 Euro je Quadratmeter.

Man konzentriere sich auf Nischen, „wo nicht alle hinlaufen“, etwa Büroimmos in Berlin, erläuterte Wachernig die Strategie von Ankauf über Potenzialhebung bis zum späteren Verkauf. Allein 2016/17 hat man ja für mehr als 700 Mio. Euro aus dem Portfolio verkauft (davon 470 Mio. 2017), waren es nur 50 Mio. Euro gewesen. In deutschen Städten kämen doch immer wieder interessante Objekte auf den Markt, vieles sei überpreist, „aber wir haben das Geld am Konto“, so Wachernig. Mit den liquiden Mitteln von 73 Mio. Euro gingen sich Zukäufe für 200, 300 Mio. Euro aus, sagte Vejdovszky. In Zagreb könnte demnächst ein weiterer Ankauf fix sein, falls Serbien der EU beitrete, wäre auch Belgrad interessant.

Getrieben von einem höheren Ergebnis aus der Immo-Neubewertung hat die s Immo AG den Jahresgewinn 2018 um 53 Prozent von 133,5 auf 204,2 Mio. Euro deutlich gesteigert, ein Rekordniveau. Das Bewertungsergebnis legte von 127,6 auf 167,8 Mio. Euro zu. Die Dividende soll von 40 auf 70 Cent je Aktie angehoben werden. Der Nettovermögenswert je Aktie (EPRA-NAV) erhöhte sich von 17,63 auf 21,25 Euro. Die Cash-Generierungs-Größe FFO I (operatives Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft ohne Verkäufe und vor Steuern) stieg von 42,7 auf 61,1 Mio. Euro, ein Plus von 43 Prozent.

Trotz der größeren Verkäufe vom dritten Quartal 2017 legten die Gesamterlöse 2018 von 191,4 auf 192,4 Mio. Euro zu. Die Mieterlöse gingen dabei von 112,0 auf 104,3 Mio. Euro zurück, „like for like“ wuchsen sie um 4,9 Prozent. Die Hotelbewirtschaftungserlöse stiegen von 46,0 auf 54,7 Mio. Euro, auch die Immo-Zukäufe in Deutschland wirkten positiv.

Die Verringerung des Finanzverlustes von 47,4 Mio. auf 7,3 Mio. Euro resultierte laut s Immo vor allem aus höheren Dividendenerträgen aus den Aktienbeteiligungen an der Immofinanz AG und der CA Immobilien Anlagen AG, weiter gesunkenen Aufwendungen für Zinsen und Derivate und einem sehr positiven Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen. Die Cost of Funding (Finanzierungskosten) lagen Ende 2018 ohne Anleihen bei 2,28 Prozent, die Kredite sind zu über 90 Prozent zinsgesichert.

Die Gespräche zwischen s Immo und Immofinanz zum Ausloten möglicher Synergien dauerten an, sagte s-Immo-CEO Vejdovszky am Mittwoch, wollte sich aber auch auf Nachfrage nicht näher in die Karten schauen lassen. „Die Dinge sind nicht ganz einfach“, räumte er ein. Man habe aber auch keine Eile: „Wir wollen uns Zeit nehmen für wirklich gute Ergebnisse“, auch im Sinne der Aktionäre. Mit dem Status quo sei man „nicht unglücklich“: Man halte eine Beteiligung an der Immofinanz, die Dividenden abwerfe - und umgekehrt. „Wir sind jeweils der größte Aktionär am anderen.“

Die s Immo ist an der CA Immo mit circa 6,3 Prozent beteiligt und an der Immofinanz mit etwa 12 Prozent - diese hält wiederum 29,14 Prozent an der s Immo. Ende März repräsentierten die Anteile der s Immo an der Immofinanz sowie an der CA Immo einen Buchwert von zusammen 497 Mio. Euro (nach 452 Mio. Euro Ende 2018) und warfen bisher 19,4 Mio. Euro Dividende für die s Immo ab. Für 2018 erwarte man zusätzlich 16,3 Mio. Euro Dividende daraus, so die s Immo.

~ ISIN AT0000652250 WEB http://www.simmoag.at ~ APA235 2019-04-03/12:33