Letztes Update am Mi, 12.09.2018 09:59

TT / Tiroler Tageszeitung Onlineausgabe


Exklusiv

„Das eigene Haus wird zum Mühlstein am Hals“

Investmentpunk Gerald Hörhan warnt vor dem Häuschen im Grünen. Es sei keine Investition und auch nichts für Generationen.

© Gerald Hörhan.



In den letzten Jahren sind sehr viele Anlegerwohnungen gebaut worden und der, der kann, kauft Eigentum. Gehen uns die Mieter aus?

Gerald Hörhan: In Graz oder St. Pölten gibt es bereits einen Überhang auch bei kleineren Wohnungen. In Wien oder Innsbruck ist das nicht der Fall, weil es dort entsprechenden Zuzug, viele Studenten und in Tirol kaum Platz gibt. Bei großen Wohnungen ist es immer schwer, geeignete Mieter zu finden.

Hat sich das in den letzten Jahren zugespitzt?

Hörhan: Es gibt wenig Leute, die Geld haben. Viele von denen kaufen dann lieber. Der Markt war schon immer überschaubar.

Ab welcher Miethöhe werden die Mieter knapp?

Hörhan: Ab 1000, 1200 Euro wird es sehr schwer. Aber auch bei kleinen Wohnungen kann es sein, dass Leerstand entsteht, wenn zu viel gebaut wurde. Das ist die natürliche Entwicklung eines Immobilienbooms. Zuerst gibt es zu wenige Wohnungen, dann steigen die Mieten, dann wird es interessant zu investieren, dann kommen die Bauträger, dann wird gebaut und gebaut, dann steigen die Preise und irgendwann wird so viel gebaut, dann geht der Markt wieder runter. Das ist der natürliche Schweinezyklus.

In Tirol wird überallhin gebaut, in Seitentälern, auf Hanglagen. Ist das zu viel?

Hörhan: Wenn die Lage nicht passt, ist es zu viel. Im Inntal sehe ich weniger Probleme. Aber irgendwo in der Pampa, wenn man dort investiert, kann schon sein, dass Leerstand produziert wird.

Stehen wir vor einer Immobilienblase?

Hörhan: Das Verhältnis Miete und Kaufpreis stimmt schon lange nicht mehr. Das ist nicht risikoadäquat. Das grenzt an Liebhaberei. Der Markt wird eine Korrektur machen. Das passiert, wenn die Zinsen steigen oder es eine wirtschaftliche oder politische Änderung gibt, die für die Immobilienbranche negativ ist. Dann geht der Markt ordentlich runter.

Um wie viel müssten die Zinsen steigen, damit es ordentlich kracht?

Hörhan: Wenn die Wirtschaft boomt wie in Amerika, können Sie die Zinsen erhöhen und die Leute können das trotzdem eine Zeitlang bezahlen. Wenn nicht, dann reicht eine geringe Zinserhöhung. Erhöhen sich die Zinsen um ein bis zwei Prozent, dann wird für alle, die variabel finanziert haben, die Zinsbelastung höher und der Wert der Immobilien sinkt, weil andere Investments wieder attraktiver werden. In manchen Fällen fordert die Bank Nachschusspflichten.

Und das kann dann existenziell für viele werden?

Hörhan: Bei einem Kredit von 200.000 Euro sind ein Prozent mehr Zinsen 2000 Euro. Das tut vielen weh, aber es ist kein K.-o.-Kriterium. Aber wenn die Bank dann sagt, Sie müssen 20.000 oder 30.000 Euro nachschießen. Das haben die wenigsten Leute.

In Tirol liegt die Rendite bei zwei Prozent. Da sagen einige, das ist wenig, andere, das ist viel, weil zwei Prozent über Euribor.

Hörhan: Zwei Prozent sind Liebhaberei. Sie haben Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und Abnutzung. Und es werden viele Leute eine Überraschung erleben, wenn das Finanzamt die Verluste nicht akzeptiert. Immobilieninvestments müssen vier bis fünf Prozent Rendite erwirtschaften, sonst ist es kein Geschäft.

Sie warnen davor, das Haus im Grünen als Investment zu sehen. Warum?

Hörhan: Ein Einfamilienhaus kostet viel und verursacht viel Arbeit. Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis ist niedrig im Vergleich zur kleinen Stadtwohnung. Abgesehen davon darf man sich noch jeden Tag in den Stau zur Arbeit stellen. Noch lustiger wird es, wenn man für ein Einfamilienhaus Schulden macht.

Das ist das gängige Modell.

Hörhan: Ein Eigenheim lässt sich kaum verwerten. Erst recht nicht, wenn es individualisiert ist, vielleicht mit einem Marmorbad und einem hübschen Kamin, für den Sie viel bezahlt haben, den Ihnen aber keiner abkauft. Abschreiben können Sie auch nichts, ein Investor setzt Reparaturen von der Steuer ab. Eine Stadtwohnung wird immer einen gewissen Preis haben, einmal mehr, einmal weniger.

Wenn das Haus im Grünen kein Investment ist, so soll es wenigstens Vorsorge für die Kinder sein.

Hörhan: Das ist doch auch ein völliger Irrglaube. Sie wissen doch nicht, wo Ihre Kinder arbeiten und leben wollen oder wo Sie in zehn Jahren arbeiten. Je weniger Jobs es in der Region gibt, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Ihnen jemand Ihr Haus abkauft. Dann hat man einen riesigen Mühlstein um den Hals. Wenn man wirklich so etwas haben will, dann sollte man es mieten.

Das Gespräch führte Anita Heubacher.