Printausgabe der Tiroler Tageszeitung vom Mo, 12.08.2019


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Anleger-Hotel in Oetz: Vertrag wirft Fragen auf

Der Betriebsführungsvertrag des Investoren-Hotels in Oetz kann mit dem Freizeitwohnsitz-Verbot kollidieren, warnt ein Anwalt. Projektbetreiber dementiert. Land, BH und Bürgermeister halten sich zurück.

Vergangenen Mittwoch wurde das All-Suite Resort in Oetz offiziell eröffnet.

© P8Vergangenen Mittwoch wurde das All-Suite Resort in Oetz offiziell eröffnet.



Von Max Strozzi

Oetz – Das kürzlich eröffnete All-Suite Resort in Oetz stand von Anbeginn in der Kritik, weil es als Investoren-Modell konzipiert ist. Reiche Anleger, meist aus dem Ausland, kaufen in dem Komplex Wohnungen, die über einen Hotelbetreiber vermietet werden. Für das Investoren-Großhotel in Oetz mit 58 Anleger-Wohnungen mussten 5800 Quadratmeter Wohngebiet weichen, was die Kritik verschärfte.

Gegner solcher Investoren-Hotels befürchten, dass den Anlegern Freizeitwohnsitze durch die Hintertür ermöglicht werden. Der Betreibervertrag des All-Suite Resort in Oetz, den die Wohnungseigentümer mit dem Hotelbetreiber abschließen, könnte Kritikern neue Munition liefern.

Die TT hat den Betreibervertrag des Oetzer Investoren-Hotels dem Oberländer Anwalt Stephan Wijnkamp zur Durchsicht vorgelegt. Wijnkamp berät unter anderem Holländer, die Ferienwohnungen kaufen wollen. „Wenn ich den Betreibervertrag sehe, würde ich meinen Mandanten raten, in diesem Objekt keine Wohnung zu kaufen, weil ich das Risiko von möglichen versteckten Freizeitwohnsitzen sehe. Denn sollten die Investoren ihre Wohnung selbst so nutzen, wie es der Vertrag vorsieht, entsteht aus meiner Sicht ein Freizeitwohnsitz“, sagt Wijnkamp: „Ich würde meinen Mandanten sagen: Achtung, wenn Sie die Wohnung selber nutzen, kann das von der BH als Umgehung des Freizeitwohnsitz-Verbots eingestuft werden.“

Der Betriebsführungsvertrag legt unter anderem fest, wie die Nettoumsätze der „normalen“ Gäste, die im Hotel übernachten, aufgeteilt werden: 25 % gehen als Betriebsführungsgebühr an den Hotelbetreiber, 75 % wandern in einen Mietenpool und werden unter den Wohnungseigentümern nach einem festgelegten Schlüssel aufgeteilt.

Der Vertrag regelt auch die „Eigeneinbuchung“ der Investoren (§17). Also jene Fälle, in denen sich die Wohnungseigentümer selbst über das Buchungssystem des Hotels einmieten. Für sie gibt es einen Rabatt von 25 % – was der Höhe der Betriebsführungsgebühr entspricht – sowie zusätzlich einen Pauschalrabatt von 150 Euro.

Diese Umsätze aus der „Eigeneinbuchung“ wandern allerdings nicht in den allgemeinen Mietenpool (§15). Vielmehr bekommen die Wohnungseigentümer die Umsätze ihrer „Eigeneinbuchung“ bei der Jahresabrechnung zur Gänze zurück. Zudem kann der Eigentümer die Kosten seiner Eigenbuchung samt Nebenkosten mit dem ihm zustehenden Mietentgelt aus Mietenpool und Eigenbuchung gegenverrechnen (§17). Die Kosten der Eigenbuchung müssen damit nicht wirklich bezahlt werden.

Aus Sicht von Anwalt Wijnkamp ermöglichen diese Klauseln die Umgehung des Freizeitwohnsitz-Verbots. „Wenn Investoren ihre eigene Wohnung selbst so nutzen, wie im Vertrag vorgesehen, sind es Freizeitwohnsitze.“

Peter Grüner weist das zurück. Er ist Geschäftsführer der Firma All-Suite Mountain Lake Resort, die das Projekt vorangetrieben hat und die auch mit dem Hotelbetreiber der All-Suite Resorts-Österreich personell eng verbunden ist. Grüner hält zudem selbst über eine Privatstiftung und über drei Firmen insgesamt zwölf Wohnungen in dem Resort. Die Wohnungseigentümer hätten „keinerlei vorbehaltenes Eigennutzungsrecht, da exakt dieses [...] eben einen verbotenen Freizeitwohnsitz darstellt“, meint Grüner: „Unsere Verträge sehen vor, dass der Eigentümer seine Suite an eine Hotelbetreibergesellschaft zu vermieten hat und zwar ohne jegliches Rückbehaltungsrecht.“ Der Eigentümer nutze die Suite aufgrund des Beherbergungsvertrags und nicht aufgrund seiner Eigentumsrechte. Eine viermonatige Vorausreservierung einer Suite sei überdies marktüblich. Bisher seien 45 der 58 Wohnungen verkauft worden.

Laut Wijnkamp dagegen widerspricht Grüners Ansicht dem Vertrag, in dem deutlich die Möglichkeit einer Eigennutzung festgehalten sei. Laut Tiroler Raumordnungsgesetz gelten Hotels zwar nicht als Freizeitwohnsitze – allerdings mit Ausnahme von Räumen, an denen Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder an den Räumen Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen. Dies sei in Oetz der Fall, so Wijnkamp.

Sprich: Sobald ein Investor oder seine Familie seine eigene Wohnung im Hotel bewohnt oder er über besondere Verfügungsrechte verfügt, fällt das unter die Freizeitwohnsitz­regelung.

Land Tirol und BH Imst scheinen sich nicht sonderlich für den Betreibervertrag zu interessieren. Auf TT-Anfrage, ob der Vertrag mit den Freizeitwohnsitzregelungen vereinbar sei, erklärt LR Johannes Tratter: Bei dem Betreibervertrag handle es sich „um eine zivilrechtliche Vereinbarung, welche nicht der Aufsicht durch das Land Tirol unterliegt“. Die Überprüfung der Nutzung eines Objektes sei Aufgabe der Baupolizei. Der illegalen Nutzung von Freizeitwohnsitzen müsse „jedenfalls endgültig ein Riegel vorgeschoben werden“. Interessant: Laut Grüner hingegen sind „selbstverständlich sämtliche Verträge den zuständigen Behörden (Land/Gemeinde) vorgelegt und derer­seits durch einen Rechtsanwalt geprüft und für in Ordnung befunden“ worden.

Die TT hat auch die BH Imst gefragt, ob der Vertrag mit den Freizeitwohnsitz-Regeln vereinbar ist. Antwort: Der Vertrag habe eine „Rechtsinterpretation der Tiroler Raumordnung zum Inhalt. Und solche Rechtsinterpretationen unternimmt die BH Imst nicht.“ Bei Kenntnis von Umständen, die auf eine verbotene Freizeitwohnsitz-Nutzung hindeuten, werde man von Amts wegen tätig werden. Die TT hat auch bei BM Hansjörg Falkner angefragt, der jüngst das Resort miteröffnete. Eine Antwort stand bis gestern aus.




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